【法点律师房地产经典案例】合作建房合同书》的约定,案涉房屋建
时间:2013-11-24 09:54    来源:Admin5    作者:admin 点击:
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2006)穗中法民五初字第22号
  原告:中国人民解放军广州军区空军后勤部(以下简称广空后勤部),住所地在广东省广州市小北路243号。
  法定代表人:张国民,部长。
  委托代理人:罗建中,广东凡夫律师事务所律师。
  被告:广州市国龙房地产开发有限公司(以下简称国龙公司),住所地在广州市天河北路888号13楼。
  法定代表人:陈中兴,董事长。
  委托代理人:刘超,广东合众拓展律师事务所律师。
  委托代理人:彭佩群,女,汉族,1958年7月6日出生,汉族,住广州市越秀区德坭新街13号703房。
  第三人:中国建设银行股份有限公司广州白云支行(以下简称建行白云支行),住所地在广州市白云区广园中路217号。
  负责人:廖永红,行长。
  委托代理人:汪涛、李波,均为中国建设银行股份有限公司广东省分行职员。
  第三人:中国农业银行广州市淘金支行(以下简称农行淘金支行),住所地在广州市越秀区淘金坑31号。
  负责人:林锡武,行长。
  委托代理人:谭文光、曹丹,均为中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部职员。
  原告中国人民解放军广州军区空军后勤部与被告广州市国龙房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行、中国农业银行广州市淘金支行合作建房合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军广州军区空军后勤部委托代理人罗建中;被告广州市国龙房地产开发有限公司委托代理人刘超、彭佩群,第三人建行白云支行原代理人颜卫国、甘宇,第三人农行淘金支行原代理人罗永超、李淦中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告中国人民解放军广州军区空军后勤部诉称:原告原是广州市小北路243号大院军队房产产权、军用土地使用权的管理单位和使用人。1995年,原告根据军队建设需要,拟提供本机关大院内临环市中路的军用土地,与地方单位“合作建房”。在与被告达成合作意向后,原告经空军后勤部向解放军总后勤部上报了“合作建房”的审批手续。1995年4月4日,解放军土地管理局根据总后勤部的批准文件,为该项目核发了《军用土地补办出让手续许可证》。1995年9月6日,原告委托原告下属之司令部管理科(根据军队编制体制整编命令,管理科已经被撤销,以下简称管理科)与被告签订了《合作建房合同书》,约定:原告提供土地约3000平方米,被告提供全部建设资金,双方合作建设建筑面积不少于40000平方米的高层综合楼;综合楼建成后,原告分得42%,被告分得58%,具体分配方案是原告分得大楼的西半边、被告分得东半边,自地下室至顶层垂直分配,22层(含地下室)以下按1:1分配,被告按比例缺少部分在22层以上补足等。1997年12月8日,原告与被告共同作为用地单位向广州市城市规划局申领了《建设用地规划许可证》。根据上述《军用土地补办出让手续许可证》,1998年6月8日,原告与被告作为受让方与广州市国土局签订了《广州市国有土地使用权出让合同》。2002年12月16日,原告与被告作为受让方与广州市国土局签订《广州市国有土地使用权出让补充合同》。1998年3月28日,被告与管理科签订《补充合同》,约定被告出资6000万元,收购原告应分得的合建房屋42%的股权及产权,被告出资330万元,作为原告通信连楼房的拆迁费用,原告为此增加合建房屋的军用土地使用面积300平方米。该补充合同没有报解放军总后勤部批准。被告在办理各项工程建设手续后,动工建设国龙大厦,该大厦建成后,被告在广州市国土房管局办理了大确权手续。被告在大确权后,没有按照《合作建房合同书》的约定,向原告交付应分得的房屋,也没有协助原告办理权属登记手续,却将原告应分得的房屋和原告应分得但尚与被告按份共有的地下室1-2层、地上1-6层房屋分别抵押给第三人。
  根据我国刑法、行政法规、军事法规和规章有关军队方地产的规定,军队房产的所有权统归中央军委、总部;利用军用土地与地方合建房屋,军队单位分得的房屋,仍为军队房产,由军队住用单位办理军产登记,未经总后勤部审批而转让军队房地产的行为,是擅自转让军队房地产,构成违法犯罪,应予以收回。根据《合同法》第132条和51条的规定,无处分权的人出卖他人房屋且权利人不追认的,买卖合同无效;《房地产管理法》第37条规定,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。被告与管理科签订的补充合同主要内容是对国龙大厦中未依法登记领取权属证书的军队分成房屋进行转让和收购,该合同违反法律强制性规定,属无效合同。根据我国《担保法》和有关司法解释,被告将国龙大厦中由总后勤部所有,由总后勤部与被告按份共有的房产抵押给第三人,该行为无效。被告应将《合作建房合同书》的约定将原告应分得的房屋交付给原告,并办理登记手续。据此,请求判令:1、确认被告与原告原下属司令部管理科签订的关于转让、收购“国龙大厦”中军队房产的《补充合同》无效;2、被告将占“国龙大厦”总建筑面积42%的军队房产交付给原告,并由原告按规定办理军产登记;3、确认被告将“国龙大厦”中的军队房产抵押给两第三人的担保无效;4、本案诉讼费由被告负担。在庭审中,原告表示,对于被告已经出售的房屋,由被告进行补偿,据此,原告变更诉讼请求为:1、确认被告与原告原下属司令部管理科签订的关于转让、收购“国龙大厦”中军队房产的《补充合同》无效;2、确认被告将“国龙大厦”中的军队房产抵押给两第三人的担保无效;3、判令被告将“国龙大厦”地下室1-2层、地上1-6层中心线以西部分的约13001.85平方米的军队房产(即地下室一层1733.94平方米、地下室二层1766.21平方米、地上第一层1262.27平方米、第二层1555.1平方米、第三层1665.53平方米、第四层1672.93平方米、第五层1672.93平方米、第六层1672.93平方米)返还给原告并办理军产登记;4、判令被告因不能返还144套房屋而向原告补偿资金75312022元(原告应向被告返还其所交付的收购房屋款40628000元,被告应向原告补偿资金115940022元,两相抵销后,被告应当返还原告补偿资金75312022元)
  被告广州市国龙房地产开发有限公司辩称:一、补充合同已经公证处公证,具有法律效力;二、补充合同经原告内部审批,并对外出具两份证明,证明补充合同已经生效;三、补充合同已经实际履行。广州市房管局已根据《补充合同》的约定,将讼争房屋转移到被告名下,并为被告办理了预售和确权手续,而原告也按照《补充合同》的约定收取了部分转让款;四、广东省高级人民法院对中国农业银行广州市淘金支行房屋抵押权的判决,已确认了补充合同的部分履行具有法律效力。中国建设银行广州白云支行在广州市国土房管局登记的房地产他项权的登记,也确认了补充合同的部分履行具有法律效力。所以,双方签订补充合同后,双方都在实际履行该补充合同,请法院驳回原告的无理请求。
  第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行述称:1、《补充合同》是双方当事人的真实意思表示,且经过原告确认,应当确认《补充合同》有效;2、《补充合同》签订后,被告已经投入资金建设,国龙大厦已经建成,被告也已经支付3600多万元给原告,根据原告出具的证明,房管局为被告办理了国龙大厦的产权,故《补充合同》已经实际履行;3、我方与被告签订《人民币借款合同》及《最高额抵押合同》是在查明国龙大厦已登记在被告名下的情况下,我方有充分理由相信被告对国龙大厦有完全、合法的产权,我方也按照担保法的规定办理了抵押登记手续,领取了他项权证,我方抵押权应当得到保护,我方抵押权亦得到相关生效判决的确认;4、如果《补充合同》必须报总后勤部批准而没有报的话,这是原告内部的审批问题,属于原告的责任,原告不能以此要求《补充合同》无效;5、原告的起诉已经超过诉讼时效。据此,原告的诉讼请求应当予以驳回。
  第三人中国农业银行广州市淘金支行述称:我行与被告于2000年11月3日、2000年11月7日,2001年6月21日签订3份最高额抵押担保合同,向被告发放贷款本金合计15700万元,并办理了抵押登记手续,领取他项权证。2000年12月29日,我行又向被告发放1笔贷款,本金1900万元,同时签订了抵押合同,领取了他项权证。上述贷款到期后,被告未偿还本息,我行依法提起诉讼,上述借款中的14笔经过广州市中级人民法院调解,并出具调解书,确认我行的上述债权,并明确了我行对贷款抵押物的优先受偿权。另外3笔贷款经广东省高级人民法院终审判决,判令我行对贷款抵押物享有优先受偿权。我行是在房管局确认了被告的产权后办理抵押的,并依法办理了抵押登记手续,我行办理抵押登记不存在过错,原告不能以其与被告内部纠纷对抗外在的房地产登记公示。请求法院维护我行的抵押权,维持我行对抵押物的优先受偿权。
  经审理查明:1995年9月6日,广州军区空军后勤部司令部管理科(甲方)与广州市国龙房地产开发有限公司(以下简称“国龙公司”,乙方)签订《合作建房合同书》,约定:甲方提供在用土地约3000平方米,建一栋27层综合楼,建筑面积部少于40000平方米,建设资金全部由乙方负责,建成后按实际建筑面积分成各自使用,甲方占42%,乙方占58%,乙方分得的房屋使用50年期满后,该片土地的使用权连同地上建筑物、附属物全部无偿收归甲方指定单位所有;原则上按甲乙方所得面积,自地下室至顶层垂直分配,…,甲方分用西半边,乙方分用东半边,22层(含地下室)以下按1:1分配,乙方按比例缺少部分在22层以上补足;…;合同经双方法定代表人签字、公证部门公证,部队上级有关部门批准后生效,并产生法律效力等。中国人民解放军广州军区空军房地产管理处和广州市万兴经济发展公司分别作为甲乙双方的担保人在该合同上签字盖章。
  1995年4月4日,中国人民解放军土地管理局核发《军用土地补办出让手续许可证》给广州市国土局,称:经(1995)后营字第149号文件批准,广州军区空军后勤部处座落在广州市小北路746号,面积7000平方米土地用于合作建房,请准予补办出让手续,免交土地出让金。
  1997年12月8日,广州市城市规划局核发穗地规证字(1997)第223号《建设用地规划许可证》,记载:,用地位置为小北路243号院内临环市中路地段,用地单位为广空后勤部和国龙公司。1998年8月14日,广州市城市规划局核发《建设工程规划许可证》,记载:建设单位为广空后勤部和国龙公司,建设位置为环市中路地段,建设规模地上31层,地下2层等。
  1998年3月28日,广空后勤部司令部管理科(甲方)与国龙公司(乙方)签订《补充协议》,约定:甲方同意乙方出资人民币6000万元,收购原合同中甲方应分得的42%的股权及产权(建筑面积16800平方米);甲方同意乙方出资人民币330万元,拆除通信连住用的三层楼房和伙房;乙方收购甲方应分得楼房的款项分期支付,即在本补充合同签字生效后,先付给甲方330万元,其余款项在本项目工程修建期满再延长三个月(即本工程开工之日起至竣工结束后3个月,共39个月)内分五次付清:1、工程开工至工程施工至正负零时付款1600万元;2、主体框架施工至15层时付款1200万元;3、主体框架施工完成至封顶时付款1000万元;4、装修工程完工时付款1000万元;5、装修工程完工后三个月内付清余款1200万元;本补充协议签字生效后,甲方继续协助乙方办理报建手续,出具报建的有关证明材料,履行原合同中明确的责任和义务。该项目的建筑面积多少,由乙方负责,甲方不再干预。但乙方须保证收购甲方股权(建筑面积)的款项按时支付。即从本补充合同签订并经过公证,生效之日起,三个月内乙方完成报建和开工前所有准备工作,并按时开工。不管因为什么原因造成开工延误,甲方均视乙方已经开工,乙方必须按此日期和本补充合同规定的付款数额,在42个月内把应向甲方缴纳费用支付完毕。如果逾期不付,每逾期十天,向甲方交纳5%的滞纳金。甲方不再参加该项目的管理,包括组织施工、楼房销售、物业管理等,由此产生的一切经济责任和法律责任均由乙方承担等。该合同于1998年4月6日经广东省公证处公证。
  原告自认广空后勤部司令部管理科是原告下属司令部的一个职能科室,现管理科已经撤销,原告承认该管理科与被告签署的《合作建房合同书》,知道《补充合同》的签订。原告称广空房地产管理处是原告的下属单位,在房地产管理使用方面有独立行使开发权、使用权的单位,处于原告的管理下。
  1998年3月28日,广空后勤部出具证明给广州市国土房管局,称:我部与国龙公司在小北路243号院内临环市中路地段合作的商品住宅楼,经双方协商,我部同意将我方分成部分全部转让给国龙公司,并由国龙公司一家办理用地结案和销售手续。
  1998年8月6日,广空后勤部出具证明给国龙公司,称:兹有我后勤部管理科与国龙公司1998年3月20日签订的补充合同,第一条是指全部股权、产权、使用权已转让给国龙公司。
  1998年6月8日,广州市国土局与广空后勤部和国龙公司签订《广州市国有土地使用权出让合同》,约定,广州市国土局出让小北路243号院内临环市中路地段6512平方米土地给广空后勤部和国龙公司,总建筑面积63605平方米等内容。2002年12月16日,广州市国土资源与房屋管理局和广空后勤部、国龙公司签订《广州市国有土地使用权出让补充合同》,调整建筑面积。后国龙公司领取了穗府国用(1998)字第特111号《国有土地使用证》,该证记载:土地使用者为国龙公司,土地座落小北路243号院内临环市中路地段,土地用途综合,土地使用面积6244.729平方米,该证连同穗国地出合98(233)号《广州市国有土地使用权出让合同》一并使用。
  1998年11月20日,广州市国土局和广州市房地产管理局核发穗房预字第980254号《商品房预售许可证》给国龙公司,准予国龙公司预售小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦。
  2003年1月20日,广州市国土资源与房屋管理局核发《广州市房地产权属证明书》,记载:权属人国龙公司,座落越秀区环市中路276号(除抵押部分外),土地使用面积2915.23平方米,总建筑面积38857.48平方米,地下层为汽车、单车库和设备房,汽车、单车库5700㎡,第二层为餐厅、第三层为娱乐城、第四至六层为办公,第七层为设备层,餐厅2900㎡,娱乐城2900㎡,办公8650㎡,8-29层为住宅,第30、31层为跃层住宅。
  2005年11月14日,国龙公司出具承诺书称:国龙公司先后参与了广州军区空军房地产管理处三个项目的开发与合作,具体情况如下:……;3、国龙大厦项目,截止至2005年11月14日止,我司尚欠广空房管处国龙开发费2580万元。在庭审中,被告国龙公司自认就国龙大厦项目,已经向原告支付款项为3623.2万元,包括补偿款2748万元,拆迁费832.5万元,管道煤气拆迁费、管理基金等其他费用42.7万元,并提供了相应的收款单据,但部分单据中并无注明项目名称。在庭后,原告向本院提供书面意见称,被告国龙公司付国龙大厦项目拆迁补偿费8752000元,根据合建合同及补充合同的约定,此拆迁费应由被告在6000万元购房款外另行支付;被告支付收购军队房产款为40628000元。
  案件审理中,本院要求被告国龙公司提供已经出售房屋情况的书面材料,被告国龙公司没有在指定的时间内提供。根据原告查询的情况,国龙大厦西塔楼-泰兴阁已经办理预售合同登记有131套房屋,被告抵押给第三人农业银行淘金支行的有11套房屋。
  另查明:国龙公司将国龙大厦地下室第一、二层及第三层抵押给第三人建行白云支行,并办理了《房地产他项权证》,并提供了相关的贷款合同。
  依照本院已经发生法律效力的(2004)穗中法民二初字第200、214、217、218、220、221、224、225、226、227、228、229、230、231号民事调解书查明,国龙公司将国龙大厦第一、二、四、五、六层房产抵押给农行淘金支行,并办理了抵押物登记;如国龙公司不能按期偿还银行贷款本息和诉讼费、保全费,农行淘金支行对上述抵押物享有优先受偿权。依照本院(2004)穗中法民二初字第219号民事判决主文第二项为:农行淘金支行对国龙公司位于广州市环市中路276号的国龙大厦裕兴阁房号为2207、2306、2307、2404、3001-3101(复式)、3003-3103(复式)、3004、3104(复式)、3005-3105(复式)、3006-3106(复式)、3007-3107(复式)、3008-3108(复式),泰兴阁房号为3003-3103(复式)、3004-3104(复式)、3005-3105(复式)、3006-3106(复式)、3007-3107(复式)、3008-3108(复式)的房产享有抵押权,在国龙公司不履行债务时,有权以上述财产折价或者以拍卖、变卖上述财产的价款优先受偿。广东省高级人民法院(2005)粤高法民二终字第176号民事判决书驳回国龙公司的上诉,维持原判决。
  在案件审理过程中,原告提交了解放军总后勤部基建营房部于2006年10月23日做出的《关于<军用土地使用权转让管理暂行规定>第十七条条文解释》,该文称军队单位利用军用土地与地方合作建房,军用土地使用权是按照约定分房比例分割转让的,即转让的只是地方分得房屋所占的土地使用权,军队分得房屋所占土地使用权仍归军队;若军队分得的房屋再次转让,即增加了土地使用权转让的数量,属于转让土地数量发生改变的行为,按规定应当重新报经总后勤部批准后方可实施。
  在诉讼中,原告为证实案涉房屋住宅部分的价值,向本院提交了广州市房地产交易登记中心在2006年6月22日出具给广州军区后勤部的《关于国龙大厦泰兴阁8-25层的预售登记情况的答复》及附页以及原告在2006年6月26日提交的《国龙大厦总面积、其中的军队房产面积以及国龙公司应当返还财产的数额》中,原告称:一、根据抵押物的他项权证上记载的建筑面积以及广州市房地产交易登记中心提供的《关于国龙大厦泰兴阁8-25层的预售登记情况的答复》及附页的数据,逐层相加得出:1、地下室1-2层建筑面积未3532.14平方米+3467.87平方米7000.48平方米;2、地上1-6层的建筑面积为2525.54平方米+3110.22平方米+3331.06平方米+3345.86平方米+3345.86平方米19004.4平方米;3、东塔楼-裕兴阁的建筑面积为927.11平方米×24层22250.64平方米(根据上述预售登记情况表第17页记载的裕兴阁第8层8套房屋的总建筑面积为927.11平方米,其他各层建筑面积基本一样);4、西塔楼-泰兴阁的建筑面积为924.53平方米×24层22188.72平方米(根据上述预售登记情况表第8页记载的泰兴阁第18层8套房屋的总建筑面积为924.53平方米,其他各层建筑面积基本一样);5、国龙大厦总建筑面积为7000.28平方米+19004.4平方米+22250.64平方米+22188.72平方米70444.04平方米;二、1、军队应分配的建筑面积为70444.04平方米×0.4229586.50平方米;2、地下室1-2层和地上1-6层总建筑面积的一半26004.68平方米213002.34平方米;3、西塔楼-泰兴阁8-22层的全部即924.53平方米×15层13867.95平方米;4、(军队应分配的面积)29586.50平方米-(地下室1-2层和地上1-6层应分配的面积)13002.34平方米-(泰兴阁8-22层)13867.95平方米应补足的面积2715.31平方米,故应当补充第23、24全层共1849.06平方米,另866.25平方米在25层补足。原告根据上述材料自行整理的《国龙大厦泰兴阁8-25层144套房屋交易价格表》,根据该表统计,144套房屋交易价格应为115940022元,总面积16654.86平方米。后,原告方为进一步说明其权利主张,又提供了《关于被告应支付补偿资金计算依据的说明》,在该说明中,原告认为其要求法院判令被告因不能返还144套房屋而向原告补偿资金115940022元,该金额是根据广州市房管局提供的被告2000年以前销售144套房屋的备案价格统计出来的,这144套房屋的每平方米价格为6961.33元(交易总金额115940022元144套房屋面积16654.86平方米);根据原告在泰兴阁分成的住宅套数为144套计算,原告分成的住宅面积为16654.86平方米,根据这一数据与之前给法院的数据(16583.26平方米)有71.6平方米的差额,房款数据相应有498431.22元的差额。考虑到按照每平方米6961元计算出的补偿资金总额,已远远低于按照目前市场价格计算出的补偿资金数额,原告对要求被告补偿资金115940022元不再变更,如需要精确计算,原告同意按照“原告实际应分成的住宅面积16583.26平方米×每平方米6961.33元”的计算方法确定被告应补偿原告的资金总额。
  在本案诉讼期间,由于被告国龙公司案涉国龙大厦项目而涉合同诈骗,经广州市越秀区人民法院做出(2009)越刑初字第769号刑事判决书判决,被告国龙公司合犯合同诈骗罪,判处罚金2000万元等。
  本院认为:广州军区空军后勤部司令部管理科与广州市国龙房地产开发有限公司于1995年9月6日签订《合作建房合同书》经过了中国人民解放军土地管理局核发《军用土地补办出让手续许可证》批准,故该合作合同合法有效。由于广州军区空军后勤部司令部管理科是原告的内设机构且原告对于该管理科签订的上述合同予以追认由其承担合同权利义务,故该合同约束原、被告双方当事人。
  关于原、被告之间的案涉补充合同效力问题,本院认为,根据解放军三总部发布的《军用土地使用权转让管理暂行规定》的规定,该规定由总后勤部营房部负责解释,而按照解放军总后勤部基建营房部于2006年10月23日做出的《关于<军用土地使用权转让管理暂行规定>第十七条条文解释》,合建房屋中,若军队分得的房屋再次转让,即增加了土地使用权转让的数量,属于转让土地数量发生改变的行为,按规定应当重新报经总后勤部批准后方可实施。由于《军用土地使用权转让管理暂行规定》为军事法规,该规定由总后勤部营房部负责解释。所以,《补充合同》没有经有关部门批准,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条《军用土地使用权转让管理暂行规定》的规定,该《补充合同》属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
  关于原告要求确认被告将“国龙大厦”中的军队房产抵押给两第三人的担保无效的问题。本院认为,根据现有证据显示,本院已经发生法律效力的(2004)穗中法民二初字第200、214、217、218、220、221、224、225、226、227、228、229、230、231号民事调解书查明,国龙公司将国龙大厦第一、二、四、五、六层房产抵押给农行淘金支行,并办理了抵押物登记;如国龙公司不能按期偿还银行贷款本息和诉讼费、保全费,农行淘金支行对上述抵押物享有优先受偿权。即对于涉及农行淘金支行的抵押权已经生效调解书处理,非本案处理范围,本院在本案中不予调处。关于涉及建行白云支行的抵押权问题。本院认为,根据现有证据显示,被告国龙公司在2003年1月20日已经取得广州市国土资源与房屋管理局核发国龙大厦的《广州市房地产权属证明书》,被告国龙公司为取得银行贷款将国龙大厦地下室第一、二层及第三层抵押给第三人建行白云支行,并办理了《房地产他项权证》,建行白云支行取得案涉的抵押权是善意并付出了相应对价的,依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款的规定,原告主张涉及建行白云支行的抵押权无效,依据不足,本院不予支持。至于被告国龙公司将应属于原告的地下室第一、二层及地上第一至六层的部分抵押所造成的损失,原告可另循法律途径解决。
  关于原告要求判令被告国龙公司将“国龙大厦”地下室1-2层、地上1-6层中心线以西部分的约13001.85平方米的军队房产返还给原告并办理军产登记的问题。本院认为,由于原告所主张返还的案涉房屋上尚存在第三人的抵押权,而第三人建行白云支行与农行淘金支行均不同意原告的该项诉讼请求,依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。即未经抵押权人的同意,对于抵押财产不得发生物权变动。被告国龙公司返还该部分的房产尚存在法律上的障碍。本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
  关于原告要求被告国龙公司赔偿因不能返还144套房屋而向原告补偿资金75312022元的问题。本院认为,根据1995年9月6日,广州军区空军后勤部司令部管理科与被告国龙公司所签订《合作建房合同书》的约定,案涉房屋建成后按实际建筑面积分成各自使用,其中原告占42%;…;原则上按甲乙方所得面积,自地下室至顶层垂直分配,…,甲方分用西半边,乙方分用东半边,22层(含地下室)以下按1:1分配,乙方按比例缺少部分在22层以上补足。现被告国龙公司将案涉房屋中的应分配给原告的住宅部分对外出售,原告已经难以取得该部分的房产,原告要求被告应当对原告的该项损失予以补偿,并无不可,本院予以支持。至于补偿金额的问题。原告为证实其损失,提供了广州市房地产交易登记中心在2006年6月22日出具给广州军区后勤部的《关于国龙大厦泰兴阁8-25层的预售登记情况的答复》及附页,原告根据上述材料自行整理的《国龙大厦总面积、其中的军队房产面积以及国龙公司应当返还财产的数额》、《国龙大厦泰兴阁8-25层144套房屋交易价格表》、《关于被告应支付补偿资金计算依据的说明》。原、被告在《合作建房合同书》中对于分成的面积数并无明确的约定,只是约定了分成的比例、方位,故原告根据抵押物的他项权证上记载的建筑面积以及广州市房地产交易登记中心提供的《关于国龙大厦泰兴阁8-25层的预售登记情况的答复》及附页的数据,逐层相加计算国龙大厦的大致面积以及其应当分成的大致面积,被告对此计算方法并无提出明确的反对意见,本院予以采纳。根据原告在《国龙大厦总面积、其中的军队房产面积以及国龙公司应当返还财产的数额》中的计算,原告应当分得的住宅面积应为(军队应分配的面积)29586.50平方米-(地下室1-2层和地上1-6层应分配的面积)13002.34平方米16584.16平方米,原告要求按照16583.26平方米计算,并无不可,本院予以采纳。根据房管局提供的《关于国龙大厦泰兴阁8-25层的预售登记情况的答复》以及原告整理的《国龙大厦泰兴阁8-25层144套房屋交易价格表》计算,该住宅部分的备案交易价格均价为6961.33元㎡,故应补偿的数额应为16583.26平方米×6961.33元㎡115441545.34元。被告应当支付该补偿的数额给原告。另根据原告的自认,被告当时为收购原告份额支付的款项为40628000元,两相抵销,被告实际应当支付的补偿金为115441545.34元-40628000元74813545.34元。
  综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第五十八条《军用土地使用权转让管理暂行规定》第十七条《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款、第一百九十一条第二款的规定,判决如下:
  一、中国人民解放军广州军区空军后勤部司令部管理科与被告广州市国龙房地产开发有限公司于1998年3月28日签订的《补充协议》无效;
  二、被告广州市国龙房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内,一次性支付补偿金74813545.34元给原告中国人民解放军广州军区空军后勤部;
  三、驳回原告中国人民解放军广州军区空军后勤部的其他诉讼请求。
  本案案件受理费300520元,由原告中国人民解放军广州军区空军后勤部负担100000元,被告广州市国龙房地产开发有限公司负担200520元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省高级人民法院。
 
审 判 长 何慧斯  
审 判 员 刘 宏  
审 判 员 岳为群  
二0一三年六月二十一日 
书 记 员 陈明武
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